原创 | 澳洲首府城市房价涨! 涨! 涨! 什么才是调控房市的灵丹妙药?
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尽管人们说金钱买不到幸福，但据最新调查，有近三分之一的澳洲人说，能赢1000万澳元的大奖，才能帮助他们实现梦想。而在六个月前的类似调查中，大多数人认为，能赢100万澳元就足以帮助他们实现梦想了。
近日，ReachTEL公司在维州、昆州、南澳和新州所做的这项调查显示，有30.4％的受访者说，至少得赢1000万澳元的彩票大奖，才是能让他们梦想成真的理想数额。有16.6%的人说，赢得800万澳元就足矣了。有24.3%的受访者认为，有100万澳元就足够实现他们的梦想了。
而在六个月前的一项类似调查中，认为有100万澳元就能实现梦想的受访者占大多数。
那么，这六个月的时间里到底发生了什么，让100万澳元对澳洲人来说都没有满足感了呢？
新州彩票公司发言人哈特（Matt Hart）20日说，最新数据令人惊讶，这表明人们要梦想成真已变得越来越贵了。
是啊，实现梦想的代价怎能不大？相信许多人的梦想就是安居乐业，有个属于自己的房子。
可现实是：澳洲首府城市的房价在2016第四季度再次加速上涨。
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一、澳洲首府城市房价出现加速增长
二、澳储行陷入房价泡沫和家庭负债两难境地
三、房市调控解药：
提高供应量
允许动用养老金购房
政府再加税抑制海外投资
监管部门再收紧投资房借贷标准
澳洲应向中国学习推行“限购令”
一
澳洲首府城市房价出现加速增长
澳洲统计局（ABS）于昨日（周二）公布住宅地产价格指数季报显示，去年四季度澳大利亚房价平均涨幅4.1%，为2015年二季度以来最高幅度。
截止到去年12月的三个月内，悉尼和墨尔本房价分别增长了5.2%和5.3%。2016全年，墨尔本房价上涨最为强势，涨幅10.8%，悉尼紧随其后，达到10.3%。
截至去年末，全澳住宅为980万套，总值增长2742亿澳元，达到6.4万亿。全澳房价中位价达到$656,800。
二
澳储行陷入房价泡沫和家庭负债的两难境地
澳大利亚储备银行（RBA）最近一次政策会议的纪要暗示，今年将维持利率不变。目前澳大利亚储备银行一方面对存在泡沫风险的房地产市场感到担忧，同时又希望为经济提供支持并推动通胀升向目标水平，该行正试图在两者之间取得平衡。
澳大利亚目前利率为1.5%，处于历史低位。该利率水平推动澳洲一些主要城市的房地产市场蓬勃发展，导致家庭债务水平升至高位。
围绕房屋市场的担忧限制了澳大利亚储备银行在降息和加息之间回旋余地：减息将推动经济增长，但会为过热的房地产市场火上浇油；而通过加息抑制房价上涨将拖累通胀。
与此同时，澳洲就业市场也令人担忧。上周的官方数据显示，澳大利亚2月份失业率升至5.9%，高于预期；1月份为5.7%。新创造的就业岗位大多是兼职岗位，这抑制了薪酬增长。
在本周二发布的澳大利亚储备银行此前3月7日会议的纪要中，行长菲利普‧洛（Philip Lowe）表示，国内家庭收入增长较慢，如果这种局面持续，将对消费增长以及家庭债务水平带来的风险产生影响。
决策者暗示，如果现有措施的影响下降，将通过收紧借贷标准等更多措施来为国内房地产市场降温。
澳储行表示：随着投资贷款激增，悉尼和墨尔本房价快速上涨，整个房市风险日趋上升。而且澳大利亚繁华地区与落后地方房市发展并不一致。其中悉尼和墨尔本两地的房市增长势头依然强劲。
澳储行的会议纪要这样写道：“这些城市的房价继续快速增长，屡创新高。此外，拍卖清空率也处于高位。投资房房贷获批量以及信贷增速均有所上升，尤其在新南威尔士和维多利亚州更是如此。与此截然相反的是，珀斯地区的房价和租金价格下降已有两年左右的时间。此外，布里斯班的公寓房价也有所下跌。”
就在澳储行发出上述警告的前一天，也就是周一，监管机构表示正在着手新一轮的调控措施，以放缓投资类贷款增速、严控仅付利息类贷款产品、提高首付款比例等。
鉴于金融和经济风险在近几个月出现上升，尤其是澳洲整个东部海岸的房市，情况更为严峻 。澳洲金融监管机构和澳财长斯科特·莫里森均呼吁银行采用新一轮的管控措施。
本周二公布的澳联储会议纪要写道：”近期数据持续表明房市相关风险已经累积上升。尽管有些城市的房价已在逐步下跌，但是部分城市，房市增长势头依然强劲、房价持续快速飙升。在东部首府城市，未来几年内预计有大量新增公寓房上市。近几个月投资类房贷出现上升，家庭负债增速明显快于家庭收入增速。”
三
澳洲房产市场调控的“解药”
澳洲房地产市场的价格已变得如此昂贵，在这种情况下，要实现“伟大的澳洲梦想”——拥有一栋属于自己的房子，大多数人都感到绝望。
据澳洲抵押贷款经纪公司Mortgage Choice与房地产数据研究机构Core Data联合发布的报告中显示：根据对1000名澳洲人进行的问卷调查，在所有的受访者中，有67.3%的人表示，由于房价上涨，市场已“过热”。有87%的人认为，要实现拥有一套自己住房的梦想太难了。
他称，对于许多希望进入房市的澳洲人来说，可负担性是一个关键问题。有32%的受访者认为房贷可负担性问题是关键问题，有29%的人认为是难以存够首付款。
面对竞争日益激烈的房地产市场，一些曾想买房的人，已决定在目前不再进入房产市场了。
在这样的情况下，澳洲政府试图找到能提高澳洲房地产市场可负担性，稳定房价的“解药”。
解药 1：提高供应量，火车站附近多建民房
据报道，新州政府将提出一项鼓励在悉尼一些火车站附近开发新住房的计划，同时，政府还将推动几项使租房者更容易购买自己的房产的计划。
据报道，州政府将通过扩大一项现有的“优先区”计划，来实现在火车站附近开发更多新住房的设想。按照该优先区计划，那些诸如悉尼西北新铁路线火车站周围的地区，政府已经进行了再分区用于新建住房。
政府改善住房可负担能力的新计划，可能会包括：
先租后买（Rent-to-buy）。这种方式可以为租客提供一个保持其部分住房增值的机会；
或是联合购房计划，即政府与其它相关机构可拥有一定的房产权，以减轻买家的资金负担。
先租后买是指无法攒够首付款但又想购房的人，可以先把房子租下来一段时间，如果最终决定买房，已付租金将转为住房的首付款。
新州规划与住房厅长罗伯茨（Anthony Roberts）表示，政府的住房政策，将围绕着可负担能力、提供更多选择和注重增长的原则展开，州长贝丽吉克莲已将住房政策列为了政府优先考虑的问题。“我们必须得为人们提供住房，”罗伯茨说，“这是一个危机。我们几乎到了衹能进不能退的地步。”
目前已有11个地区被政府划入“优先区”，其大多数都靠近火车站，如悉尼西北的Bella Vista、Showground等地铁站。罗伯茨说，政府正在考虑“20个优先区”，但这取决于是否靠近交通设施以及即将进行的再分区。
罗伯茨表示，政府将在年中州预算案之前公布一系列住房可负担性配套政策。火车站周围的多项住房计划，将能使这些地区获得更好的设计，并使房主们受益。
解药 2：允许动用养老金购房
在解决年轻人首次置业问题，提高住房可负担能力问题讨论中，有一种方法刚提出就被铺天盖地的反对声淹没。但在本文中我们还是列出来探讨一下。
澳大利亚证券投资委员会（ASIC ）近日开展了一系列关于支持首次置业者预支养老基金来购房。但此举遭到了多方的反对，其反对的理由是：随着人们的寿命延长，生活成本不断升高，拿养老金买房的人就无法保证退休生活。
养老金基金协会也已经明确表示，将竭力阻止政府关于鼓励老百姓用退休存款来购房的政策，政府这样做实际上是为了解决“五月预算案”中的住房可负担能力问题。
但矛盾点就在于，如果年轻人没有购房负担能力，他们就需要在年老退休时期，支付额外高昂的租金。
对于年纪较大的工作者来说，退休生活相对有保障，而年轻一点的工作者则需要承担高昂的租金，使得他们的养老金存储变的很困难。据统计，悉尼的已退休人士需要存储超过100万澳元的养老金，来维持他们的退休生活。
很多已经退休的人士，即使他们退休生活的支出和花销达到了平衡，但如果没有房产的保障，他们还是需要支付高昂的租金，而相比那些拥有房子的人来说，更有可能会落入贫困队伍。
自管养老基金协会的首席执行官Andrea Slattery 表示：鼓励人们用养老金购房的政策会导致房价抬高，并引发更多的问题。她还认为，这样会使得15年至20年之后澳洲的基础设施建设方面的资金缩减9万亿澳元。
对于25岁的年轻人来说，现在拥有一套房子，似乎看起来很诱人，但实际上，这会引发房价抬高等很多问题。
据统计，目前澳洲年龄在60至64岁的老年男性群体，平均有292510澳元的养老金存款，而相同年龄段的女性群体，平均为138154澳元。而如果要想确保有一个宽裕的老年生活，夫妻双方要有640,000澳元的存款，单身人士要有540,000澳元的存款。
总之，矛盾仍然存在，即预支养老金存款来买房就会使得退休生活缺失了很大一块资金保障，而如果不买房，年轻人就要为以后承担高昂的租金留下充足的存款。
所以，预支养老金首次置业的这剂猛药，到底是解药还是毒药，还无从定论。
解药 3: 政府欲加税抑制海外购房增长
对于本地买家来说，悉尼与墨尔本的高房价令人感到挫败，不少人为此责怪钱包鼓鼓的海外买家推高了本地的房价。幸运的是，与澳大利亚房地产情况相似的加拿大为解决该问题已推出新举措，也许值得澳大利亚效仿。
最新数据显示，1/10的新州房产被海外买家收入囊中，但去年温哥华的海外投资者在房产市场的比例已达13%，且不少海外买家购买的公寓也处于空置的状态。
为了促进当地市场更公平，温哥华政府去年8月为海外投资加收15%的税款，这意味着出售一栋200万澳元的房产，要多支付30万澳元。
随着加税举措的生效，最新数据显示，在新规实施4个月后，加拿大不列颠哥伦比亚省的海外投资比例已下滑至4%。同时，去年11月房价也下滑5.3%，创自2012年的最大跌幅。2017年1月的温哥华房价同比下滑18.9%。
从加拿大的税收新政不难看出，海外地产投资得到一定的抑制。反观澳大利亚，不少州政府也在考虑加收空置税或上调印花税。
绿党近日向澳大利亚议会预算办公室（Parliamentary Budget Office）提交了一份提案，建议废除印花税转而采用更全面的地税。
绿党同时建议澳大利亚联邦银行(CBA)为州与领地政府提供优惠贷款从而帮助地区政府转型。尽管该贷款优惠将给运算带来8亿澳元的负担，但绿党预测通过地税的上调，将于2030年完成偿还贷款。
澳大利亚财长莫里森(Scott Morrison)并没有对此提案做出回应。而工党则表示，该提案存在一些优点，但必须先控制负扣税及资本利得税的优惠政策。
解药4：监管部门再收紧投资房借贷标准
澳储行对各大银行放松对房产投资者的贷款标准迹象感到担忧，并表示，如果银行不能及时收紧自身住房借贷标准的话，澳储行将会出台新的措施迫使银行收紧借贷标准。
此前，澳大利亚审慎监管局（APRA）已经通告各大银行：如果投资房产类贷款的年增长率超过10%的标准，将触发监管警报。同时，还通过可行性评估制定了一系列更具规范性的指导方针，大大加强了对贷款行业的审查。
据悉，澳储行和审慎监管局目前正在进一步检测投资类房产贷款发展情况，并时刻准备在必要的时候采取更多的行动，并出台新的监管措施。
上述消息发布后，澳洲国民银行（NAB）宣布从3月24日起提高房贷标准浮动利率，自住房贷款和投资房贷款均受影响。
国民银行的自住房按揭贷款标准浮动利率将从5.25%上调7个基点至5.32%。国民银行表示，对于30年期限的30万澳元贷款来说，贷款者每月将多支付13元。
投资房按揭贷款标准浮动利率将从5.55%提升至5.8%，涨25个基点。对于30年期限的30万元贷款来说，贷款者每月将多支付47元。
西太银行提高贷款利息，推出反洗钱新政
继澳洲国民银行之后，西太银行（Westpac）宣布将自住性质、本息型房贷浮动利率上调3个基点到5.32%，只付息型上调8个基点到5.49%。
与NAB类似，西太银行投资性房贷利率明显上调，本息型房贷利率提高23个基点到5.79%，只付息型提高28个基点到5.96%。以上变化自3月24日起生效。西太表示，只付息贷款个人客户可在6月17日前免费转换成本息型贷款。与此同时，西太的商业性贷款浮动利率也升高8个基点，调整自4月3日生效。
另外，在大量可疑资金涌入澳洲的情况下，西太银行及其旗下行圣乔治（St George）银行、墨尔本银行和南澳银行（BankSA）推出的反洗钱新政策，将对买房者税务所在地的缴税状况进行审查。澳洲其他几家大银行预计在未来几个月内也会跟进。
据报道，这些银行的贷款经纪人已获得通知，从本周起，他们必须要求客户提供税务所在国家和税务号码。银行最多可以记录客户在5个国家的缴税状况。而那些无法提供税号的人必须提供理由进行解释。
客户如果不愿回答关于海外税务的问题，将无法在这些银行开设账户。
负责监测现金流的政府机构——澳洲交易报告与分析中心（AUSTRAC）表示，过去两年中，由海外流向澳洲的可疑资金增加了300%。其中，由中国转移至澳洲的可疑汇款在过去12个月中，就高达近40亿澳元。据分析中心透露的信息，这些钱大部分被用于购买澳洲的房产和物业。
最新的调查揭示外国买家在澳洲所有的新房购买中占有大约11%，二手房中占8%，而在维州其市场份额占有率接近20%，这是澳洲银行在大约12个月前控制对外国人贷款以来的最高占有率。
大量可疑资金的流入正值澳洲本土银行收紧对海外买家的贷款政策、许多资金无法从合法渠道进入澳洲之际。
除此之外，西太银行警告可能会对一些信息进行调查，看是否有任何信息表明其客户作为外国税务居民是否有未竟的纳税义务，而且这些信息将被转发给澳洲税务局（ATO）。
新政策将适用于个人和组织，包括公司、基金信托、托管人和实益拥有人。
这些新政策回应了经济合作与发展组织（OECD）的倡议，该倡议旨在打击逃税和保护世界各地税收系统的完整性，并促使税务和金融账户信息进行自动交换。
解药5: 澳洲应该学习中国调控措施——限购
据《澳洲金融评论报》报道：近期，一位房地产业内人士建议澳大利亚政府学习中国的调控政策。
文章说，2006年7月，在面对北京等一线城市的居民公开抱怨房价急速上升的情况后，中央和省市政府对在中国购房人员的资格设置了新的限制。
当时在国家层面，外国公民不得购买期房和在二级市场购房。
文章称，外国公民只能购买一套公寓自用，不允许买房出租。能够买房的外国公民仅限在中国居住一年以上，有居留签证(如工作许可或学生签证)的外国公民。
外国购房者必须通过国家安全背景调查，购买的房产只能落在通过公证方式得到的中文姓名名下。
接着，中国的一线城市颁布地方城市法规，试图限制外省市买家在其城市买房，作为进一步遏制房价上涨的措施。
文章称，十年过去了，除了2009年全球金融危机后限购政策有短暂的放松以外，对外国买家的限制仍然存在。
对外省市买家的限购政策在各省的省会变得越来越普遍。主要城市的房价继续上涨，而对外地和本市居民的限购政策也变得越来越严格。
例如，尽管限购政策规定上海本地居民只有在第一笔房贷还清后才能使用第二笔房贷购买第二套住房，后来还规定购房所能申请的贷款额度只能是第二套房产价值的三成，但上海楼市仍然活跃，价格接近创纪录的水平。
相比之下，房价一直不温不火的小城市更容易接受来自其他省市的买家，在许多情况下甚至是外国购房者。随着市场情况的变化，中国政府在国家和城市层面对规定做了大量调整。
澳大利亚海外买家限制较为松弛
文章称，澳大利亚对房地产市场的监管大体上处于停滞状态。接连几届联邦政府都没有根据市场情况修改法规。没有澳大利亚居留权的外国公民仍能购买新的公寓“期房”，即使是在本地住房需求处于历史最高水平的大城市。
外国买家购买期房的数量也没有限制。在澳大利亚的大城市，随着外国买家对新公寓的需求强劲，一些州政府的做法是利用机会对这些外国买家征收巨额新税，相当于一年或更长时间的净租金收益。
与此同时，监管部门也一直没有采取措施，振兴其他价格下跌的澳洲城市住房市场。无论Mackay、Perth或Townsville的房地产市场如何半死不活，外国公民也不得购买现房。
文章称，房地产市场需要能够反映当地市场情况和情况变化的法规。文章认为，如果澳大利亚修改规定，使得珀斯这样的城市对外国购房者更加开放，而悉尼更受限制，那么外国买家的需求就可以直接转向最需要的地方，为下行的市场提供流动性并支持当地经济。
结语
近段时间，有一则新闻刷爆朋友圈，不知道大家还记不记得。
《澳洲财经见闻》也曾报道：根据财富研究机构“新世界财富”的最新研究报告，去年有大约1.1万名百万富翁移居到了澳大利亚，比起2015年的8000人次有明显增长，使得澳大利亚成为全球最吸引富豪的移民目的地。
按照“新世界财富”的说法，澳大利亚“阳光”的生活方式，以及该国评价极高的医疗体系，是许多百万富翁选择澳大利亚，而不是美国或英国的主要原因。
此外，澳大利亚十分安全，这一点也十分重要，尤其对于有孩子的家庭来说。从地理上来看，处在大洋洲的澳大利亚相对“独立”，远离充满纷争的中东，也远离正面临难民危机的欧洲。
从做生意的角度来说，澳大利亚也算是一个理想的国度。如果想在经济蓬勃发展的亚洲做生意，以澳大利亚作为“跳板”是个不错的选择。
由此看来，不论房市怎样调控，在澳洲能有一个梦想之家（房），始终是千千万万澳洲居民，移民、潜在移民的梦想。房市调控一定是任重道远了。
但澳洲政府以及各大相关部门为了调控房市，确实是操碎了心。不知道各位读者认为哪一款药才是灵丹妙药呢？请在文末投票告诉《澳洲财经见闻》您的看法。
本文作者：Cynthia高晨曦
图片制作：Chloe Liu
本文信息来源：《澳洲人报》，《澳洲金融评论报》，《悉尼先驱晨报》
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澳洲房价持续走高，央行调控将从贷款开始
全球经济形势复杂，澳洲仍是高净值人群投资目的地